売却時税金シミュレーション＜事例集＞
豊富な事例をもとに
マンション売却時の
税金のお悩みにお答えします。
譲渡損失の損益通算・繰り越し控除
- 年代：40代
- 職業：会社員
- 年収：2,000万円
- 所有期間：10年
- 名義：単独
売却価格：7,700万円
購入価格：11,000万円
- 損益通算・繰越控除
買換え希望のご夫婦で、どうしても購入したい物件が見つかり自宅が売れないと購入することが出来ません。せっかく見つかった買換え先なので、多少売却損を出しても購入したいのですが、売却損が出た場合、何か控除は適用出来るのでしょうか？
Let's Simulation!
シミュレーション結果を表示する
居住用買替買換の譲渡損失の損益通算・繰越控除が適用可能です。
個人が平成16年1月1日から令和3年12月31日までの間の住宅の買換えにおいて発生した譲渡損失については、一定の条件を満たせば、その年の他の所得との損益通算ができ、又、その年の損益通算後の控除しきれない譲渡損失については翌年以後3年間にわたり繰越控除ができます。
損失の金額（譲渡代金が取得費と譲渡費用の合計額に満たない場合におけるその赤字の金額）は他の所得（給与所得など）と通算（赤字の所得と黒字の所得を合算すること）し、この通算してもなお赤字の金額が残っている場合には、翌年以降最長３年間繰り越して、その年の他の所得と通算することができます。この通算によりその年分の所得税・住民税は、通算後の所得に見合った金額に軽減されます。なお、給与所得者の場合は、所得税は通算前の所得で源泉徴収されていますので、申告をすることにより、払いすぎた税額が還付されることになります。
住宅ローン控除&3000万円特別控除
- 年代：30代
- 職業：会社員
- 年収：1,400万円
- 家族構成：子供2人
- 所有期間：4年
- 名義：単独
売却価格：6,800万円
購入価格：4,800万円
- 譲渡取得税
- 3000万円控除
- ローン控除
今お住まいの自宅Aが手狭になり住み替えを希望しているご家族4名様で、自宅Aご主人様名義の物件は売却せず賃貸に出して、住み替え先の自宅Bはご主人様と奥様の共有名義で住宅ローン控除を適用受けましたが、自宅Aの賃借人が1年半で退去して空室となりましたが売却した場合、譲渡所得税はかかりますか？
Let's Simulation!
シミュレーション結果を表示する
住まなくなって3年以内ということもあり、ご主人様は修正申告を行うことで自宅Aで3000万円特別控除を使い、自宅Bは奥様は住宅ローン控除を受けたままで可能です。
中古物件で住宅ローン控除を適用した場合
中古住宅を取得した1年目～10年目までは、いろいろと要件がありますが、要件に当てはまる方については、住宅ローン年末借入残高の2,000万円を限度額として、そのうちの1%が控除されますので200万円が最大控除となります。
※2014年4月1日～2021年12月31日まで。
3000万円特別控除を適用しない場合
自宅Aは概算売却差額2000万円に対する譲渡所得税は
5年以下の土地・建物等 短期譲渡所得＝39.63％（所得税30.63％ 住民税 9％）
2000万円×39.63%＝約790万円の譲渡所得税がかかりますが3000万円特別控除を適用することによって控除できました。
住宅ローン控除と比較した場合
住宅ローン控除＝最大200万円
譲渡所得税＝約790万円
3000万円特別控除
- 年代：60代以上
- 家族構成：ご夫婦
- 所有期間：9年
- 名義：共同
売却価格：14,500万円
購入価格：10,000万円
- 譲渡取得税
- 3000万円控除
タワーマンションにお住まいの70代ご夫婦。仕事もリタイアをして将来のライフプランを考えて、ご自宅を売却して介護付き老人施設に入居希望で売却物件が分譲時よりも金額が上がっており譲渡所得税をいくら払わなければいけないのか？
Let's Simulation!
シミュレーション結果を表示する
5年を超える土地・建物等の長期譲渡所得は20.315％（所得税15.315％ 住民税 5％）かかりますが、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（自分が住んでいる家屋を売る）に今回お客様は該当しており、ご夫婦様それぞれ3,000万円の特別控除を受けれる形になりますので概算売却差額4500万円に対する譲渡所得税は控除されました。
（課税長期譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
（※1）譲渡価額とは、土地や建物の売却代金などをいいます。
（※2）取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費などの額を加えた合計額をいいます。